PROBLEMAS DE ESCALERA: ¿PUEDE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PROHIBIR QUE UN VECINO ALQUILE SU PISO COMO VIVIENDA TURÍSTICA?

PROBLEMAS DE ESCALERA: ¿PUEDE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PROHIBIR QUE UN VECINO ALQUILE SU PISO COMO VIVIENDA TURÍSTICA?

A continuación, les ofrecemos un artículo publicado en el diario LA LEY, N.º 10175, Sección Tribuna, 22 de NOVIEMBRE de 2022. Los autores son Luis Manso Martín (abogado de IUS+AEQUITAS) y Adolfo García Ruiz-Espiga (arquitecto de Arkimim).

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, introdujo un  nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la LPH en el que se facultaba a las comunidades de propietarios para “limitar o condicionar” la actividad de las viviendas de uso turístico (VUT) mediante el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios:

“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

Esta modificación buscaba proteger a los vecinos residentes ante la proliferación de las VUT, especialmente en aquellas ciudades con mayor arraigo turístico, habilitando a las comunidades de propietarios para introducir límites o condiciones al ejercicio de esta actividad para acomodarla a las normas de convivencias vecinales. Sin embargo, esta medida dio paso al debate en torno a si dicho artículo únicamente permitía “limitar o condicionar” la actividad de las VUT o, yendo un paso más allá, también permitía “prohibirlas”.

La discusión dialéctica dio paso a las tensiones en Junta entre los verdaderos protagonistas de la LPH: de un lado, los vecinos que pretendían desterrar la actividad de las VUT del edificio y, de otro lado, aquellos que defendían su derecho a alquilar su inmueble por estancias cortas.

Como era de esperar, los distintos puntos de vista de unos y otros terminaron llegando al Registro de la Propiedad y a los tribunales de justicia, donde, a falta todavía de un pronunciamiento pacificador por parte del Tribunal Supremo, la cuestión ha ido escalando dando lugar a posiciones muy dispares.

La tesis que a día de hoy parece mayoritaria, aunque no por ello necesariamente acertada – decía Marco Aurelio aquello de que “la opinión de 10.000 hombres no tiene ningún valor si ninguno de ellos entiende de lo que está hablando”– se ha decantado por considerar válidos los acuerdos prohibitivos de la actividad adoptados por tres quintas partes de los propietarios, aduciendo para ello una interpretación finalista y sistemática de la norma legal.

En este sentido se ha pronunciado, por ejemplo, la Sentencia núm. 129/2020 de 21 abril de la Audiencia Provincial de Segovia, que revoca la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Segovia que declaraba nulo el acuerdo por mayoría de tres quintos adoptado por una comunidad de propietarios que prohibía los apartamentos turísticos.

Por su parte, la tesis minoritaria sustenta la nulidad de estos acuerdos amparándose en las tradicionales reglas hermenéuticas de interpretación de las normas establecidas en el artículo 3 del Código Civil, que obliga a acudir en primer lugar al sentido propio de las palabras, y en el criterio jurisprudencial que impone una interpretación restrictiva de las limitaciones al derecho de propiedad (Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1262/2002 de 23 diciembre).

Recientemente la Audiencia Provincial de Córdoba en su Sentencia núm. 690/2022 ha avalado los postulados de la tesis minoritaria al confirmar la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de 23 de febrero de 2022, por la que se declara la nulidad, por ser contrario a la ley, de un acuerdo adoptado por mayoría de tres quintas partes en una Junta de Propietarios que prohibía el establecimiento de apartamentos turísticos en el edificio.

Entonces, ¿puede la junta de propietarios por mayoría de tres quintos prohibir que un vecino alquile su piso como vivienda turística? Depende… ¿Y de qué depende? Del criterio de la Audiencia Provincial donde se encuentre el inmueble, pues, como hemos visto, ante el mismo supuesto de hecho, el Tribunal de Córdoba anularía el acuerdo de la Junta mientras que el de Segovia lo refrendaría.

La disparidad de criterios entre Audiencias invita a pensar en que más pronto que tarde el Tribunal Supremo tomará cartas en el asunto para establecer un criterio unívoco que aporte la siempre anhelada seguridad jurídica.

Tradicionalmente, cuando el Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional han tenido que pronunciarse sobre el alcance de una norma, han acudido al Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua para conocer “el sentido propio de sus palabras” –primera regla para la interpretación de las normas- y decidir en consecuencia.

En el caso del artículo 17.12 de la LPH el Diccionario define “limitar” como “poner límites a algo” y “condicionar” como “hacer depender algo de una condición”. Por su parte “prohibir” se encuentra definido como “vedar o impedir el uso o la ejecución de algo”.

Como vemos, cuando se limita o condiciona una actividad, se permite su ejercicio aunque con ciertos requisitos, mientras que cuando se prohíbe, dicho ejercicio no tiene cabida por encontrarse impedido. La conclusión a la que cabría llegar es que la actividad de las VUT no puede ser prohibida por acuerdo de tres quintas partes de la Comunidad de propietarios, sino, a lo sumo, limitada o condicionada.

Si atendemos al carácter restrictivo de los límites al derecho de propiedad, al estándar de interpretación de las normas, y, ante todo, al significado de los términos “limitar” y “condicionar”, parece razonable pensar que el Tribunal Supremo tiene razones cualificadas para respaldar la tesis minoritaria.

Con independencia del criterio que adopte, lo cierto es que la esperada decisión del Alto Tribunal sobre esta cuestión servirá para unificar los distintos criterios de las Audiencias Provinciales y arrojar seguridad jurídica para vecinos, administradores de fincas, juristas y profesionales del sector del alojamiento vacacional en torno a una de las cuestiones más polémicas de los últimos años y en la que están en juego no sólo millones de euros, si no también la defensa del derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa, entre otros.

Hasta entonces, habrá que seguir de cerca el criterio de cada Audiencia Provincial para dibujar un mapa que nos permita distinguir, en función de la localización del inmueble, si un acuerdo adoptado por mayoría de tres quintos de los propietarios es nulo de pleno derecho o válido.