Madrid ha decidido intervenir con fuerza en uno de los grandes debates urbanos de la última década: el auge de los pisos turísticos y su impacto sobre la vida en los barrios. El nuevo Plan Reside, aprobado definitivamente el 4 de septiembre de 2025 y publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, marca un antes y un después en la regulación del alojamiento turístico en la capital. Nace con un propósito claro, proteger el uso residencial, ordenar la oferta turística y restablecer la convivencia en los distritos más tensionados.
El fenómeno de las viviendas de uso turístico no es nuevo. En la última década, el crecimiento de plataformas digitales y el atractivo turístico de Madrid han transformado el mercado de la vivienda. La proporción de pisos destinados a uso turístico en algunos barrios del centro, especialmente en el distrito Centro y en zonas de Chamberí o Arganzuela, ha superado el 10% del parque residencial, un dato que explica la urgencia del Ayuntamiento por actuar. A ello se suma el aumento del precio medio del alquiler, más de un 40% en los últimos cinco años en las áreas más demandadas, y la consiguiente expulsión de residentes hacia la periferia.
Con este contexto, el Plan Reside sustituye al Plan Especial de Hospedaje de 2019 e introduce un cambio estructural en el planeamiento urbano. El nuevo artículo 7.6.3 bis del Plan General de Ordenación Urbana de 1997 (PG97) impone una regla drástica: en el centro histórico, el uso turístico es incompatible con los edificios residenciales. La norma general prohíbe que una vivienda o un local en un inmueble de uso residencial se conviertan en alojamiento turístico, salvo que se trate de edificios exclusivos o de inmuebles de uso no residencial. Solo se admiten excepciones tasadas, como en el caso de inmuebles protegidos con nivel 3, en los que podrá autorizarse una licencia temporal de 15 años, siempre condicionada a la ejecución de obras de rehabilitación o restauración. Una vez vencido ese plazo, el inmueble deberá volver automáticamente a su uso residencial.
Fuera del área central, la regulación es algo más flexible, aunque sigue siendo restrictiva. Se permite el uso de hospedaje en determinados locales, preferentemente en planta baja o primera, siempre que cuenten con acceso independiente y no utilicen elementos comunes del edificio. La idea es limitar la coexistencia directa entre turistas y vecinos en los espacios de circulación, fuente habitual de conflictos. Además, el Plan refuerza la protección del comercio de proximidad en los principales ejes terciarios, impidiendo que los locales se conviertan en viviendas o alojamientos turísticos y evitando así la homogeneización del paisaje urbano que acompaña a la turistificación.
El texto no solo restringe, sino que también incentiva. Se prevé la posibilidad de reconvertir antiguos equipamientos privados o edificios obsoletos en vivienda, incluso vivienda libre asequible en alquiler, mediante instrumentos urbanísticos específicos y bajo parámetros de protección patrimonial y rentas máximas. La finalidad declarada es equilibrar la balanza entre residencia y turismo, y devolver parte del centro a quienes lo habitan todo el año.
En el plano normativo, el Plan Reside se integra con el marco autonómico y civil vigente. El Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid continúa regulando los apartamentos y viviendas de uso turístico, mientras que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) excluye expresamente estos contratos del régimen común. La reciente Ley Orgánica 1/2025 ha reforzado, además, la capacidad de las comunidades de propietarios para limitar o condicionar los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos, consolidando la doctrina del Tribunal Supremo y las orientaciones del Consejo General del Poder Judicial.
En términos de aplicación, el Plan reconoce como «uso existente» aquellas actividades con licencia anterior a su entrada en vigor, pero advierte: ese reconocimiento no implica un derecho ilimitado a continuar o ampliar la actividad. Reformas, ampliaciones o transmisiones podrán requerir nueva evaluación y adecuación al régimen actual, especialmente en el centro histórico, donde las nuevas implantaciones están prohibidas por regla general.
No obstante, la aplicación práctica de estas medidas abre un horizonte contencioso complejo. El Tribunal Supremo ya ha declarado en varias ocasiones que las restricciones urbanísticas deben superar un test de necesidad y proporcionalidad. La sentencia de 24 de junio de 2025, relativa al planeamiento de Ciutat Vella en Valencia, anuló parcialmente limitaciones al hospedaje que no estaban suficientemente motivadas. El precedente podría inspirar futuras impugnaciones en Madrid si se cuestiona la justificación técnica o socioeconómica de las nuevas prohibiciones. En cualquier caso, la jurisprudencia también ha dejado claro que las limitaciones a la propiedad y a la libertad de empresa son constitucionalmente legítimas cuando se orientan a fines de interés general, como la vivienda o la convivencia vecinal, y se aprueban mediante procedimientos de planeamiento debidamente motivados y publicados.
El Plan Reside es, por tanto, una apuesta ambiciosa por devolver al centro su condición residencial, pero también un experimento jurídico que pondrá a prueba la capacidad de las normas urbanísticas para equilibrar intereses contrapuestos: el derecho a la vivienda, la libertad económica y el atractivo turístico de la ciudad. Su éxito dependerá de si logra realmente moderar la presión sobre la vivienda y la convivencia, o si acaba siendo un parche normativo que responda más a la urgencia política que a una visión estructural del futuro urbano de Madrid.
La capital se enfrenta así a una pregunta que trasciende el urbanismo: ¿puede una ciudad global seguir siendo habitable sin renunciar a su vocación turística? El Plan Reside pretende dar una respuesta. Pero solo el tiempo, y la vida cotidiana en sus barrios, dirán si la ha acertado.
Artículo de opinión firmado por Rafael Santos, abogado en Ius+Aequitas Trial Lawyer