24 Abr El asedio, Ahora fiscal, a las viviendas turísticas
Desde que a mediados de 2013 se modificase la Ley de Arrendamientos Urbanos para excluir de su aplicación el alquiler vacacional, no son pocas las Comunidades Autónomas y municipios que han restringido, hasta prácticamente prohibir, esta forma de alquiler. Son los casos de Baleares, San Sebastián, Madrid, Barcelona o Canarias.
Bajo la premisa de articular un escenario jurídico estable para el desarrollo de esta modalidad alojativa y minimizar los problemas de convivencia dentro de las comunidades de vecinos, se han adoptado diversos cuerpos normativos que a través de limitaciones injustificadas vacían de contenido la facultad de disposición del arrendador sobre su propio inmueble.
A las restricciones sobre la duración mínima del arrendamiento, la ubicación de las viviendas en zonas no turísticas o la prohibición de comercializar inmuebles localizados en zonas declaradas como saturadas, entre otros, se le añaden ahora los antojos informativos del Ministerio de Hacienda, que por medio del nuevo “Modelo 179”, impone la obligación de informar sobre las transacciones realizadas a aquellas personas que presten el servicio de intermediación entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos.
Con el objetivo de prevenir el fraude fiscal y el blanqueo de capitales, la Agencia Tributaria exige a las plataformas como Wimdu o Airbnb y a los gestores de viviendas (property managers) que proporcionen, con carácter trimestral, una serie de datos sobre todas y cada una de las reservas que se materialicen con su intervención; entre los que figura la identificación del titular de la vivienda y del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda con fines turísticos y la identificación completa del inmueble.
Aunque es cierto que el “Modelo 179” se configura como una fuente exhaustiva de datos con los que combatir una pequeña parte de la economía sumergida existente, es igualmente pacífico no sólo que mucho de los datos que solicita no se encuentran en poder de los obligados a facilitarlos, sino que el método de obtención de aquellos supone dejar al descubierto los entresijos de la actividad profesional de los property managers, máxime si tenemos en consideración que su modelo de negocio radica esencialmente en conocer la identidad del propietario o cedente de la vivienda y convenir con éste la gestión del inmueble para su explotación turística.
La problemática se evidencia con claridad respecto de aquellas situaciones en las que el property manager ofrece la vivienda a través de una plataforma online, pues estas últimas –sujetas a la presentación del “Modelo 179”- conocen la identidad del cedente –el property manager– pero no tienen acceso a la identidad del propietario.
En este escenario, conviene preguntarse si la prevención del fraude fiscal tiene entidad suficiente para provocar una intervención en el modelo de negocio y obligar a los property managers a compartir con las plataformas de intermediación datos que, en última instancia, suponen el núcleo de su actividad y que podrían ser empleados por las plataformas online para desarrollar una nueva rama de su negocio a expensas de los property managers.
En opinión del que suscribe la respuesta debe ser negativa por contravenir normativa sobre la libertad de empresa, pues ello sería tanto como entregar el secreto industrial y empresarial de unos operadores a potenciales competidores concurrentes, con la consiguiente distorsión de la competencia. En la misma línea crítica se mueven la Asociación Española de la Economía Digital y la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, quienes ya han anunciado la interposición de sendos recursos contencioso-administrativos para el caso de que el Ministerio de Hacienda no recule en sus pretensiones.
La previsible judicialización de la cuestión suscitada en torno al “Modelo 179” no viene sino a confirmar una realidad que ha sido puesta de relieve desde “Ius+Aequitas” en varios foros: la patología legislativa imperante en torno a las viviendas de uso turístico.
En un primer momento, la Administración Central modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos, dejando al alquiler de viviendas turísticas fuera del paraguas del derecho común, al amparo, o desamparo según los casos, de la posterior legislación autonómica.
Acto seguido, los Gobiernos autonómicos, con frecuencia presionados por el sector hotelero, han ido desarrollando el marco turístico regulatorio para su territorio, si bien delegando en las Administraciones locales bajo el amparo de sus competencias urbanísticas para que sean éstas quienes determinen las condiciones concretas de aplicación de la normativa turística.
Por último, las Administraciones locales haciendo uso de sus competencias urbanísticas materializan las modificaciones estableciendo los requisitos que consideran convenientes y en determinados casos estableciendo requisitos de imposible cumplimiento para el desarrollo de la actividad turística en las viviendas.
Este discutible “modus operandi” está teniendo reflejo, entre otros ejemplos, en las limitaciones al desarrollo de las viviendas turísticas puesto de manifiesto con el actualmente controvertido Proyecto de Ordenanza Municipal de San Sebastián, por el que a través de la reforma de disposiciones urbanísticas se pretende reducir en torno a un 70 por ciento el número de viviendas de uso turístico en aquella población.
De esta manera se ha dado inicio a un fenómeno en el que la publicación de los diferentes cuerpos legislativos es sucedida por resoluciones judiciales que los anulan por constituir aquéllos, en definitiva, limitaciones arbitrarias en cuanto al desarrollo del uso turístico de la vivienda.
Desde nuestra perspectiva, consideramos prioritario el establecimiento de un marco normativo de aplicación nacional que implante las líneas básicas para el desarrollo de la actividad alojativa de las viviendas de uso turístico y elimine las carencias del sistema plurinormativo actual, en aras de la seguridad jurídica y la estabilidad económica del sector.
Luis Manso Martín
Abogado