03 Jun Arrendamiento de viviendas vacacionales o de uso turístico
Jorge Petrement Lewicky. ¿Novedad o evolución normativa?
Son cada vez más frecuentes las publicaciones relativas al fenómeno del arrendamiento de viviendas vacacionales o de uso turístico que lo califican como un modelo de negocio novedoso, lo que nos lleva a hacer un breve recorrido por la normativa reguladora de dicha figura, consistente en el arrendamiento de vivienda por cortos periodos de tiempo.
Pues bien, sin perjuicio de que las viviendas vacacionales o de uso turístico se encuentran civilmente amparadas en la normativa estatal -concretamente en los arts. 348, 1.542 y siguientes del Código Civil de 1889 relativos al derecho de propiedad y el arrendamiento de predios urbanos, así como en el art. 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el cual regula los arrendamientos para uso distinto del de vivienda con especial referencia al arrendamiento por temporada- desde el punto de vista administrativo han estado reconocidas y reguladas a nivel nacional, dada su evidente trascendencia turística
Así, la Orden del Ministerio de Información y Turismo de 17 de enero de 1967 sobre ordenación de apartamentos, bungalows y otros alojamientos similares de carácter turístico, introdujo por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico la figura de las viviendas vacacionales o de uso turístico, con la clara idea de ampararlas y protegerlas por el interés nacional que el sector turístico tradicionalmente ha tenido en nuestro país y ante la evidencia del reparto de la riqueza e ingresos derivados del turismo que esta actividad siempre ha generado, como es de ver en su exposición de motivos.
Su regulación sería desarrollada más tarde mediante el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales, que definiría las viviendas vacacionales o de uso turístico como “las unidades aisladas de apartamentos, bungalows, villas y chalés y similares y, en general, cualquier vivienda que con independencia de sus condiciones de mobiliario, equipo, instalaciones y servicios, se ofrezcan en régimen de alquiler por motivos vacacionales o turísticos”.
Sin embargo, con la aprobación Real Decreto 39/2010, de 15 de enero, por el que se derogan diversas normas estatales sobre acceso a actividades turísticas y su ejercicio, fueron derogadas las dos normas precedentes, pasando a sustentarse la actividad turística vacacional en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil, desde el punto de vista civil, y desde el punto de vista administrativo en la normativa autonómica que sólo unas pocas Comunidades Autónomas habían desarrollado en aquella fecha, como la Comunidad Valenciana o País Vasco, entre otras.
Esta situación sería alterada con la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, la cual modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en el sentido de incluir una nueva letra e) su art. 5, en cuya virtud queda excluido de su ámbito de aplicación “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.
Se ha iniciado desde entonces un esfuerzo normativo por las diferentes Comunidades Autónomas, muchas de las cuales no han tenido normativa propia previa al respecto, dirigido a la regulación de las viviendas vacacionales o de uso turístico, como es el caso de la Comunidad de Madrid y su Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, del Consejo del Gobierno, publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) núm. 180, de fecha 31 de julio de 2014, entre otros muchos.
Actualmente, las viviendas vacacionales o de uso turístico se encuentran expresamente reconocidas en la legislación vigente, estando reguladas por la normativa autonómica que sea dictada en cada Comunidad Autónoma o, en defecto de ésta última, mediante la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.
Es por ello forzoso concluir que las viviendas vacacionales o de uso turístico no constituyen ninguna figura novedosa, sino que las mismas no son más que los tradicionales arrendamientos de vivienda sita en suelo residencial, por temporada o breves plazos temporales. Quizás el ejemplo más claro de esta figura lo constituye el clásico alquiler de viviendas a pie de playa durante una quincena en el mes de agosto para pasar de vacaciones de verano junto con la familia, práctica que, a nadie se le escapa, se remonta muchos años atrás.
