Arrendamiento de viviendas vacacionales o de uso turístico madrileñas. ¿Intrusismo y competencia desleal?

Arrendamiento de viviendas vacacionales o de uso turístico madrileñas. ¿Intrusismo y competencia desleal?

Jorge Petrement Lewicky. De la Exposición de Motivos del Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, del Consejo del Gobierno, publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) núm. 180, de fecha 31 de julio de 2014 se desprende que entre sus fines se encuentra “acabar con situaciones de intrusismo y competencia desleal constantemente denunciadas por las asociaciones del alojamiento madrileño”.

Ello hace que nos preguntemos si el arrendamiento de viviendas vacacionales o de uso turístico ha constituido o constituye una actividad intrusista y de competencia desleal, o si por el contrario la redacción de aquella norma es una copia de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en cuya Exposición de Motivos indicaba que “en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal” para justificar la reforma del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y la exclusión de aquella del ámbito de aplicación de esta última.

La definición de intrusismo cabe extraerla del artículo 403 del Código Penal, el cual sanciona el ejercicio de una profesión, tanto sin poseer el correspondiente título académico expedido o reconocido en España, como sin poseer el título oficial que acredite la capacitación necesaria y habilite legalmente para ello, precepto cuya finalidad es la protección de la “apariencia de verdad que poseen determinados títulos y que constituye mecanismo necesario y esencial para garantizar a los ciudadanos la capacitación de determinados profesionales”, como nos recuerda la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo Sentencia núm. 2066/2001 de 12 de noviembre, dictada en el recurso de casación núm. 1531/1999.

Pues bien, ni la Orden de 17 de enero de 1967 por la que se aprueba la ordenación de los apartamentos, bungalows y otros alojamientos similares de carácter turístico, ni el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales, ambos vigentes hasta el 5 de febrero de 2010, ni la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, de aplicación a las viviendas vacacionales o de uso turístico sitas en la Comunidad de Madrid hasta el 1 de agosto de 2014, ni tampoco el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, exigen titulación alguna para el ejercicio de la actividad turística vacacional, por lo que difícilmente cabe calificar su realización pasada o presente de intrusista.

Por su parte, la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal, cuyo objeto es “la protección de la competencia en interés de todos los que participan en el mercado”, prohíbe los actos de competencia desleal, entendidos como aquellos comportamientos realizados en el mercado con finalidad concurrencial -que se presume cuando aquél es idóneo para promover o asegurar la difusión en el mercado de las prestaciones propias o de un tercero- objetivamente contrarios a las exigencias de la buena fe, algunos de los cuales son tipificados en el cuerpo legal antedicho, como se sigue de sus artículos 1 a 31.

Sin embargo el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid parece emplear los términos “competencia desleal” en un sentido distinto al señalado al vincular su aprobación a la necesidad de acabar con situaciones de competencia desleal en su Exposición de Motivos, pues siendo esta última una materia reservada a la competencia exclusiva del Estado según el artículo 149.1 de la Constitución Española, como además se especifica en al Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal, es evidente que la Comunidad de Madrid carece de la facultad de legislar en dicha materia.

De hecho, aquella norma autonómica tiene por objeto “regular el régimen jurídico y los requisitos mínimos que deben cumplir los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid” según su artículo 1, por lo que probablemente está calificando de competencia desleal el alquiler de viviendas vacacionales o de uso turístico realizado al margen de regulación sectorial específica, es decir, el realizado al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos entre el 5 de febrero de 2010 y el 1 de agosto de 2014, fechas en que entraron en vigor el Real Decreto 39/2010, de 15 de enero, por el que se derogan diversas normas estatales sobre acceso a actividades turísticas y su ejercicio y el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, respectivamente, de forma poco acertada.

Por todo ello cabe concluir que el arrendamiento de viviendas vacacionales de uso turístico en la Comunidad de Madrid nunca ha sido ni es una actividad que quepa susceptible de intrusismo, puesto que ninguna de las normativas reguladoras de aquella ha exigido ni exige la tenencia de título académico u oficial para su realización, debiendo ser destacado que aquella no ha constituido ni constituye un acto de competencia desleal per se, calificativo que queda estrictamente reservado a aquellos comportamientos subsumibles en los artículos 4 y siguientes de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal, lo que nos lleva a pensar que el legislador autonómico ha incluido las referencias al intrusismo y competencia desleal en el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid por mera influencia de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.