Tomás Villatoro González. La entrada en vigor de la Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, ha supuesto la derogación, a partir del 1 de enero del presente año, de la veterana Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y la modificación, desde la misma fecha, de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.

Con carácter previo, debemos cuestionar la vía legislativa empleada para llevar a cabo la derogación y modificación, respectivamente, de una normativa que tiene por finalidad la protección de los derechos de los consumidores. La ubicación de la reforma en una Disposición Final de una Ley general, reguladora del sector asegurador, no parece responder a un criterio de transparencia, sino a la voluntad del legislador de que la alteración pasara desapercibida al final de la legislatura.

Para entender los efectos jurídicos que ha supuesto la reforma, conviene resumir la evolución legal y jurisprudencial que se ha ido produciendo en materia de garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores y cooperativistas de viviendas:

1.- La hoy derogada Ley 57/68 –aprobada después de un escándalo que dejó a 10.000 personas sin casa en Madrid- estableció con carácter general normas preventivas que garantizaban tanto la aplicación real y efectiva de los cantidades anticipadas por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda, como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto.

En concreto, exigía a los promotores que:

  • Garantizaran la devolución de las cantidades entregadas, más un seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado por Entidad aseguradora inscrita ó por aval solidario prestado por Banco o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se iniciara o no llegara a buen fin por cualquier causa en el plazo acordado.
  • Percibieran las cantidades anticipadas a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para la construcción de las viviendas. Para la apertura de las cuentas, la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, debía exigir la contratación del seguro o aval solidario.

2.- La protección a los compradores establecida por la Ley 57/68 tuvo una respuesta realmente efectiva –disminuyendo los casos de abuso en la adquisición de viviendas- y, por tal motivo, se mantuvo al aprobarse la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, con pequeñas modificaciones (extensión a toda clase de viviendas, incluso las ejecutadas en régimen de comunidad de propietarios o cooperativa; ampliación a los pagos realizados mediante letras y otros efectos cambiarios; y sujeción del interés moratorio al interés legal aplicable en cada momento).

3.- El problema se produjo a partir de la “burbuja inmobiliaria” sufrida por nuestro país desde principios del siglo XXI. El crecimiento vertiginoso del precio del suelo y de las viviendas, la intervención de numerosos agentes e intermediarios en la edificación y, en definitiva, la elevada especulación, propiciaron que:

  • Los promotores no dieran cumplimiento a su obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
  • Las entidades financieras no atendieran a su responsabilidad de depositar en cuentas especiales las cantidades entregadas a cuenta por los compradores y en su deber de vigilar la prestación por los promotores de los seguros o avales bancarios que garantizaran la devolución de aquéllas.

La desaparición de numerosos promotores con motivo de la crisis inmobiliaria motivó, que al amparo de las condiciones previstas en el artículo 1 de la reiterada Ley 57/68, se fuera generando una jurisprudencia que condenaba a los Bancos y Cajas de Ahorros a devolver el dinero adelantado por clientes a promotores para viviendas que no se llegaron a construir.

En tal sentido, la Sala de lo Civil del TS (siendo ponente el Magistrado D. Francisco Marín Castán) ha fijado doctrina jurisprudencial en Sentencia de 21 de diciembre de 2015, en los siguientes términos:

En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad

En este estado de evolución jurisprudencial, en el que se declara la responsabilidad de las Entidades de crédito por su incumplimiento del deber de vigilancia sobre los promotores a los que concedieron los préstamos a la construcción, el poder legislativo introduce la cuestionada reforma por la vía de la Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras.

Como ya hemos comentado al inicio de este artículo, la primera consecuencia de la reforma es la derogación, a partir del 1 de enero del presente año, de la Ley 57/68 y la modificación, desde la misma fecha, de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.

Si analizamos el contenido de la reforma, nos encontramos con aspectos positivos, como por ejemplo, una regulación más desarrollada de las garantías existentes (seguro de caución o aval bancario) y de la información y documentación a facilitar a los compradores o cooperativistas, ó el establecimiento de un régimen administrativo sancionatorio a los promotores que vulneren la obligación de constituir las garantías.

Sin embargo, si profundizamos más en el análisis, podemos advertir que con la reforma se trata de proteger a las Entidades de Crédito y Compañías Aseguradoras, limitando en cierta medida la protección que los consumidores, adquirentes de sus viviendas, han venido conquistando durante los últimos años a través del desarrollo jurisprudencial de la normativa contenida en la hoy derogada Ley 57/68.

Basta con hacer referencia a las siguientes cuestiones:

  • Tras la reforma introducida en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (apartado Uno. 1. a), la obligación de prestar la garantía sólo se produce “desde la obtención de la licencia de edificación”, de tal manera que el Banco o la Entidad Aseguradora sólo responderán si la promoción tiene licencia de obra, cuando en la práctica muchas de las promociones comenzaban a recibir dinero antes incluso de obtener la mencionada licencia.
  • En el caso de que la garantía se constituya mediante la prestación de un seguro de caución, y se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, la redacción de la Disposición Adicional (“el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima”) parece dejar a la exclusiva potestad del promotor la posibilidad o no de prorrogar el seguro de caución, circunstancia que podría dejar sin protección al comprador de la vivienda –lo que en nuestra opinión tendrá que ser corregido por la jurisprudencia-.

De todas las modificaciones incorporadas por la reforma, resultan especialmente importantes –pues harán correr ríos de tinta y, con toda seguridad, generarán resoluciones judiciales contradictorias- las referidas a las limitaciones de los plazos de reclamación y al régimen transitorio de aplicación. En concreto:

  • En el subapartado Dos.2.c) de la Disposición Adicional de la Ley 38/99, se establece un plazo de caducidad de dos años para el aval bancario –no mencionado en el caso del seguro de caución-, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada, sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas. Transcurrido el referido plazo sin formular requerimiento, el comprador o cooperativista se podrá ver privado de su garantía de recuperación de las sumas entregadas a cuenta.
  • A mayor abundamiento, la reciente modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha reducido de 15 a 5 años el plazo de prescripción para que los compradores reclamen el cumplimiento del contrato de compraventa ó su resolución con devolución de las cantidades.
  • Surgirán dudas, que tendrá que resolver la jurisprudencia, en relación al régimen aplicable a partir del 1 de enero de 2016 para aquellas promociones iniciadas antes de esa fecha, en las que las aportaciones se hayan realizado tanto antes como después de la entrada en vigor de la reforma. Los compradores o cooperativistas se van a encontrar sometidos a dos regímenes distintos según la fecha de desembolso. Los realizados antes del 1 de enero, disfrutarán de la protección desarrollada por la doctrina jurisprudencial del TS, a partir del tenor de la derogada Ley 57/68. Mientras que los constituidos tras el 1 de enero tendrán una protección limitada por el nuevo contenido de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999.

En definitiva, el establecimiento de plazos limitativos de reclamación y la interpretación del régimen transitorio va a someter a los compradores y cooperativistas a la necesidad de incrementar su vigilancia sobre la evolución y desarrollo de las obras de urbanización y ejecución de los inmuebles y, como consecuencia de ello, a contratar los servicios de asesores técnicos y jurídicos que verifiquen, desde el estado evolutivo de las diferentes fases de construcción, hasta la justificación de las prórrogas que puedan solicitar los promotores, pasando por la elaboración de los necesarios requerimientos tanto a aquéllos, como a las entidades de crédito y compañías aseguradoras, todo ello con objeto de confirmar la vigencia de las garantías de devolución de las sumas adelantadas y asegurar el cumplimiento de los contratos de compraventa de viviendas.